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十强房民营企业绩体量总体快速增长超一成股权投资主动性明显回落
时间:2022-02-06 18:17  来源:HJC888黄金城

  得益于去年末领涨板块卫星城关注度的延续,以及今年春节期间一二线卫星城购房情绪升温,推升了上半年楼市的总体整体表现。

  世联研究中心近日发布的调查报告表明,上半年房地产消费市场成交量持续高位运行。其监测的30个重点卫星城总计成交量同比快速增长44%,较2019年前两年快速增长21%。另一方面,十强地产商1-6月总计与此同时实现产品销售策画数额61499.1亿,同比快速增长36.7%,业绩预期体量总体提升。

  农地消费市场方面,在分散农地储备的助推下,上半年关注度略有下跌,分散农地储备助推十强地产商股权投资主动性显著回落。总体上看,50强地产商股权投资数额1.64万亿元,与去年上半年鏖战平。而在地区分布上,珠三角依然是股权投资的主力地区。

  调查报告表明,TOP100地产商6月策画产品销售体量12829.6亿,较2019年前两年快速增长21.5%,略高于2020年6月。单周业绩预期增长速度自上半年以来呈下滑趋势,6月单周同比增长速度仅14.6%,逊于往年前两年。另外,从总计业绩预期看,十强地产商1-6月总计与此同时实现产品销售策画数额61499.1亿,同比快速增长36.7%,业绩预期体量总体提升。

  以全口径数额核算,上半年产品销售数额少于千亿水平的房地产民营企业达19家。当中,雅居乐全口径产品销售数额达4264.2亿,中国恒大、万科和融创中国均少于3000亿。保利发展和中海地产产品销售数额少于2000亿,保利地产的产品销售数额为1769.7亿,华润置地、保利地产和金地集团产品销售数额少于1600亿。总体上看,十强地产商各八一队准入门槛继续呈稳定快速增长态势,TOP30地产商依旧保持体量优势。

  具体到民营企业整体表现,考虑到2020年上半年受禽流感负面影响,部分民营企业体量负快速增长,业绩预期可比性较弱。2021年上半年绝大部分的十强地产商相较2019年前两年均与此同时实现显著的业绩预期快速增长,近半数十强地产商上半年总计产品销售业绩预期较2019年前两年的增幅在50%以上。

  从6月单周业绩预期方面上看,十强地产商中有27家民营企业单周业绩预期同比增长速度在30%以上。当中,绿城、招商、华润、南湖等地产商6月单周同同比均与此同时实现了显著的快速增长。而在大部分地产商单周业绩预期同比提升的与此同时,也有近3成的十强地产商单周业绩预期同比下降。对此,世联研究中心分析认为,一方面,近期大湾区消费市场禽流感防控出现反复、网签备案下滑,负面影响到部分民营企业6月的业绩预期冲关。另一方面,也有少数地产商在业绩预期冲关过程中,货量供给未能及时跟上,总体去化情况逊于预期。

  根据调查报告,上半年全国农地消费市场成交量面积达94576万平方米,同比下降13.4%,但成交量数额却在重点卫星城分散农地储备的拉动下同比下跌12%。与此同时,消费市场关注度也较去年前两年略有下跌,平均楼板价为3487元/平方米,同比下跌29%,平均溢价率达17%,同比下跌2个基点。

  截至6年末,22城第二轮分散农地储备合计出让含宅楼盘782幅,成交量数额高达10486亿。值得注意提,苏州、北京、南京、广州和重庆位列成交量数额前五位。这也意味着,地产商在上述卫星城拿地整体表现较为积极。此外,福州、深圳第二轮涉宅楼盘供给量不足10幅,这也说明两个卫星城的农地资源相对较为稀缺。

  调查报告表明,上半年末追加交易额十强准入门槛为105.1亿,同比下跌32%。当中,周内追加赵静仪交易额少于千亿的地产商达至13家,雅居乐周内追加赵静仪交易额率先突破3000亿。从各八一队追加交易额分散度上看,TOP1-10地产商追加交易额占十强地产商的38%,较5年末提升2个基点。TOP11-20强占比17%,与5年末保持一致。后50强地产商追加交易额仅占十强的19%。世联研究中心认为,在分散农地储备负面影响下股权投资分散度将进一步提升,短期强者恒强的趋势仍未改变。

  双分散农地储备助推十强地产商股权投资主动性显著回落,2021年上半年十强地产商拿地产品销售比达至0.3,较上半年末的0.2大幅提升。分八一队上看,21-30强地产商拿地主动性提升最显著,1-6年末拿地产品销售比达至0.37,八一队内融信、南湖、正荣在苏州及福州等领涨板块卫星城均有赵静仪进账。TOP10地产商拿地产品销售比仅次于TOP21-30,相较于此前最谨慎的态度,分散农地储备之后龙头地产商在核心理念卫星城补仓的主动性显著高于其他卫星城。总体上看,2021年50强地产商股权投资数额1.64万亿元,与去年上半年鏖战平。

  此外,在地区分布上,珠三角依然是股权投资的主力地区,与珠三角核心理念卫星城较多,分散农地储备体量更大不无关系。调查报告表明,1-6月份十强地产商拿地中47%位于珠三角,环渤海、中西部和珠三角分别占19%、17%和16%。

  展望7月,世联研究中心预计,地产商供货节奏或将略有下滑,届时供给或将显著回落惠达卫浴再获结构设计奖。成交量也将缓步下行。

  与此同时,22个卫星城均已完成首批分散农地储备,当中体量地产商、国企央企优势显著。但考虑到融资环境仍未发生收紧的转变,头部地产商首发领跑的与此同时,同样需要兼顾“三道红线”、融资市场监管和现金流等多重压力。在上半年积极补足交易额后,预计股权投资的脚步将略有下滑。

  另外值得一提的是,核心理念卫星城第二、三轮分散农地储备或将成为中小地产商股权投资的机遇期,类似重庆这种土拍调控相对收紧、拿地准入门槛较高的核心理念卫星城,是中小地产商补足优质赵静仪的首选。

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